مجله آموزشی اطلاع رسانی دایومگ

logo
آیکون استخر پلاس

استخر پلاس

Search
قانون روابط موجر و مستاجر

قانون روابط موجر و مستاجر

فهرست مطالب

دسته بندی : >

در تنظیم قراردادهای اجاره چه نکاتی باید رعایت گردد؟ تنظیم قرارداد اجاره هم به صورت عادی و هم رسمی ممکن است قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضاء موجر و مستأجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به گواهی برسد. هرگاه موجر یا مستأجر به نمایندگی از دیگری قرارداد تنظیم کند باید توجه داشت شخصی کهخود را به عنوان نماینده معرفیمی کند دلیل نمایندگی او باید به رویت طرف مقابل رسیده و پیوست قرارداد شود.

تعریف اجاره

اجاره قراردادی است که بر طبق آن یک نفر (موجر) خانه یا آپارتمان یا مغازه خود را به فرد دیگری مستاجر) برای مدت معین و در ازای اجاره بها (کرایه) به اجاره واگذار می کند.

موجر

فردی است که صاحب و مالک خانه و آپارتمان و یا مغازه میباشد و آن را اجاره میدهد

مستاجر

فردی است که با پرداخت کرایه خانه یا آپارتمان و یا مغازه را اجاره می کند.

شرایط اجاره

موجر باید مالک خانه یا آپارتمان و یا مغازه باشد بنابراین کسی غیر از مالک یا وکیل او نمیتواند ملکی را اجاره دهد مستاجر هم میتواند محلی را که اجاره کرده به دیگری اجاره بدهد مگر اینکه در قرارداد اجاره این حق از او سلب شده باشد.

مدت اجاره باید معین :باشد اگر در قرارداد اجاره مدتی معین نشود مثلا یک سال یا دو سال یا چند ماه .. اجاره باطل است و هیچ اثری ندارد مدت اجاره معمولا یک سال تعیین میشود

موجر و مستاجر باید بالغ و عاقل :باشند بنابراین کودکان غیر بالغ و افراد دیوانه نمی توانند ملک را به اجاره بدهند یا ملکی را اجاره .کنند قیم این افراد میتواند از جانب آنها اجاره کند یا اجاره بدهد.

اجاره کتبی طبق قانون روابط موجر و مستاجر باید قرارداد اجاره به صورت کتبی تنظیم شود و دو نفر شاهد هم زیر آن را امضا کنند و در دو نسخه تنظیم شود تا بتوانند از امتیازات قانون روابط موجر و مستاجر بهره مند شوند اگر طرفین موجر و مستاجر قرارداد کتبی تنظیم نکنند با مشکلات فراوانی مواجه میگردند که باعث میشود ماه ها و شاید سالها در راهروهای دادگستری سرگردان شوند.

 تکالیف موجر

 تکالیف موجر

تحویل مورد اجاره به مستاجر موجر باید پس از انعقاد اجاره مورد اجاره خانه یا آپارتمان یا مغازه را تحویل مستاجر نماید.

برگرداندن پول پیش مستاجر به هنگام تخلیه چون معمولا در قراردادهای اجاره پول پیش از مستاجر گرفته می،شود در موقع تخلیه باید مبلغ فوق را به مستاجر برگرداند. 

انجام تعمیرات کلی و اساسی در مورد اجاره اگر موتورخانه سیستم گرمایشی و سرمایشی، آسانسور ایزوگام پشت بام و سایر تعمیرات کلی در مورد اجاره لازم شود موجر باید آن را انجام دهد.

 تکالیف مستاجر

پرداخت کرایه معمولا پرداخت کرایه به صورت ماهانه است و لذا مستاجر باید در پایان ماه اجاره بها را به موجر یا نماینده موجر پرداخت .کند لازم به ذکر است در صورتی که در قرارداد اجاره حق فسخ قرارداد اجاره در صورت عدم پرداخت به موقع اجاره بها پیش بینی شده باشد بایستی مستاجر به موقع اجاره بها را پرداخت نماید تا دچار مشکلات تخلیه نشود در مواردی که مستاجر خانه یا آپارتمان را رهن کامل می کند دیگر اجاره بها نمی پردازد در مواردی که مستاجر رهن کامل کند معمولا مبلغ پیش پرداخت زیاد است و به همین خاطر معمولا کرایه ای در کار نیست اما اگر مبلغ پیش پرداخت کم باشد موجر اجاره بها کرایه) هم میگیرد

تخلیه محل اجاره در پایان قرارداد

انجام تعمیرات غیر اساسی مورد اجاره اگر خانه یا مغازه نیاز به رنگ آمیزی یا تعویض لامپ ها یا پریز و کلید برق و قفل درها … داشته ،باشد مستاجر خودش باید این کارها را انجام دهد.

پرداخت بهای آب برق گاز تلفن و حق شارژ چون مستاجر از آب، برق، گاز و تلفن کند هزینه های آن را هم خودش باید بپردازد حق شارژ را هم خود مستاجرباید پرداخت کند.

خودداری از ورود خسارت به محل اجاره مستاجر باید به گونه ای از خانه یا مغازه استفاده کند که خسارتی به آن وارد نشود. در صورت ورود خسارت مستاجر باید خودش آن را جبران کند.

خودداری از تغیر شغل در مغازه اجاره ای: اگر مستاجر برای شغل خاصی مغازه را اجاره کرده باشد (مثلاً طلا فروشی) حق ندارد بدون موافقت موجر شغل خود را تغییر و مثلاً به درب و پنجره سازی مشغول شود. چراکه در صورتی که موجر با تغییر شغل موافقت نکند می تواند قرار داد اجاره را فسخ کند.

در قانون روابط موجر و مستاجر 1376 این اجازه داده شده است که در صورت امتناع مستاجراز پرداختکامل مبلغ اجاره، تا ده روز پس از پایان هر ماه با در دست داشتن اجاره نامه رسمی به دفتر خانه مراجعه نموده و جهت مطالبه اجاره بها معوقه خود اقدام کنید.

در این موقع، دفتر خانه اقدام به ارسال اخطاریه با مهلت 10 روز برای مستاجر می نماید و در صورت عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر یا عدم جلب رضایت موجر، مدارک به مرجع رسیدگی ثبتی به منظور صدور حکم اجرایی وصول اجاره های معوقه ارسال خواهد شد. پس از طرح دعوی در دادگاه، در صورتی که مستاجر دلیل قانع کننده ای برای عدم پرداخت اجاره بهای خود ارائه دهد، اجرای روند رسیدگی متوقف خواهد شد و در غیر این صورت موجر می تواند داد خواست مطالبه اجاره بهار را ارائه دهد.

فسخ قرار داد اجاره

در قوانین مالک و مستاجر فسخ قرارداد دارای اهمیت بسیاری است. درماده 6 این قانون این قانون که موارد فسخ قرار داد از سوی مستاجر را شرح داده است، فسخ قرار داد اجاره پیش از موعد توسط مستاجر را در مواردی جایز می داند که مال مورد اجاره دارای توصیفات مندرج در اجاره نامه نباشد یا عین مستاجر چنان مورد خرابی قرار گیرد که قابلیت تعمیر نداشته باشد.

فسخ قرار داد اجاره

همچنین در ماده 8 این قانون شرایط فسخ قرار داد اجاره پیش از موعد توسط موجر نیز شرح داده شده است. در این ماده آمده است که در صورتی که مستاجر، عین مورد اجاره را به فرد دیگری واگذار نماید یا مورد استفاده ای غیر از آنچه در قرار داد ذکر شده است قرار دهد، فسخ قرار داد اجاره پیش از موعد توسط موجر قانونی خواهد بود. همچنین در صورت عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر و استفاده مفسدانه از عین مستاجر، موجر حق فسخ قرار داد و تخلیه مستاجر را دارد.

در اجاره نامه به طور معمول بند هایی در باره ضرر و زیان قابل پرداخت در صورت فسخ قرار داد اجاره قبل از تحویل ذکر می شود مگر آنکه توافقات مستاجر و موجر به صورت دیگیری باشد.

لازم به ذکر است که قانون تخلیه زودتر از موعد مستاجر در تمامی موارد فسخ قرارداد پیش از موعد صدق می کند.

تفاوت دعوی مطالبه اجرت المثل و مطالبه اجور معوقه

دو مسائله مهم که اغلب در هنگام تخلیه ملک از سوی موجر مطرح می شود مطالبه اجرت المثل ایام تصرف مستاجر و مطالبه اجاره بهای وی است. پیش از آنکه به تفاوت این دو دعوا بپردازیم، بهتر است با انواع اجاره بها آشنا شویم.

انواع روش های پرداخت اجاره بها

درصورتی مستاجر و موجر حین تنظیم قرار داد اجاره، به پرداخت اجاره بهای معین اشاره نکنند و تنها مبلغ آن را تعیین نمایند، مستاجر باید به مجرد عقد قرارداد، کل مبلغ را به موجر پرداخت کند. به طور مثال ممکن است مبلغ اجاره بها برای عین مستاجره به میزان 10 میلیون تومان برای مدت زمان یک سال تعیین شود. در این صورت مستاجر باید تمام 10 میلیون تومان را پس از عقد قرار داد به موجر بپردازد. زیرا اجاره، از جمله عقود تملیکی است که در اثر آن، مستاجر به منافع ملک مالک دستیابی پیدا نموده و در عوض آن باید اقدام به پرداخت اجاره بها به صورت مقرر به موجر نماید.

اما در صورتی که این مبلغ با توافق طرفین، تقسیط شود، به صورتی که ماهیانه مبلغ مشخصی به عنوان اجاره بها به موجر پرداخت شود، در این صورت باید طبق قرار داد و تا مهلت مقرر نسبت به پرداخت مبلغ اجاره اقدام نمود و در غیر این صورت موجر حق دارد بنا به قوانین تاخیر در پرداخت اجاره بها نسبت به مطالبه اجور معوقه خود اقدام نماید.

تکلیف موجر در صورت عدم پرداخت مال الاجاره از سوی مستاجر

در صورتی که مستاجر در پرداخت اجاره بها یا پرداخت قبوض آب و برق و گاز و تلفن و شارژ ساختمان کوتاهی نماید، موجر می تواند ضمن درخواست تخلیه، داد خواست مطالبه ضرر و زیان را نیز به دادگاه ارائه نماید. در این صورت و با تودیع وجه ودیعه و سایر اسناد مربوط به ضمانت تخلیه از سوی موجر به دادگاه، دایره اجرایی پس از صدور رای دادگاه مبنی بر ضرر و زیان وارد آمده، مبالغ فوق را از وجه ویعه کسر و مابقی آن را به مستاجر پرداخت می کند.

تفاوت اجاره بهای معوقه و اجرت المثل ایام تصرف

همانطور که مشخص شد، اجاره بها به مدت زمانی که مستاجر در قالب قرار داد اجاره به تصرف ملک پرداخته است مربوط می شود. اما گاه پیش می آید، با پایان یافتن مهلت مقرر در قرار داد  اجاره، مستاجر همچنان به ادامه تصرف خویش می پردازد. در این صورت موجر نمی تواند تنها به دریافت اجاره بها بابت مدت زمان تصرف اضافی مستاجر در ملک بسنده نماید. بلکه با توجه به غیر قانونی و غیر شرعی بودن تصرف وی بر عین مستاجره طبق ماده 265 قانون مدنی و بنابر اصل عدم تبرع (برای رضای خدا کار کردن)، موجر حق دارد به ازای مدت زمان تصرف پس از اتمام مهلت قرار داد اجاره، از مستاجر اجرت دریافت نماید. تعیین میزان اجرت المثل ایام تصرف به عوامل مختلفی بستگی دارد که در تخصص کارشناسان حقوقی و ملکی می باشد.

امیر مطلوبی

لورم ایپسوم متن ساختگی با تولید سادگی نامفهوم از صنعت چاپ، و با استفاده از طراحان گرافیک است، چاپگرها و متون بلکه روزنامه و مجله در ستون و سطرآنچنان که لازم است، و برای شرایط فعلی تکنولوژی مورد نیاز، و کاربردهای متنوع با هدف بهبود
5 1 رای
امتیازدهی به مقاله
guest
0 نظرات
بازخورد (Feedback) های اینلاین
مشاهده همه دیدگاه ها
گیف تبلیغاتی2
گیف تبلیغاتی2
گیف تبلیغاتی2
گیف تبلیغاتی2
0
با لایک و کامنت از این مقاله حمایت کنیدx

در خـبـرنـامـه ما عضو شوید

برای دریافت آخرین رویداد ها ایمیل خود را وارد نمایید.